Проблемы учетной системы неэмиссионных ценных бумаг

Сложившиеся реалии российского финансового рынка таковы, что основной интерес как инфраструктурных институтов, так и регулирующих органов лежит в области эмиссионных ценных бумаг. Рынок неэмиссионных ценных бумаг в основном строится на принципах саморегулируемости, и поэтому роль общественных организаций, в том числе и ПАРТАД, на нем достаточно велика. Рассмотрим, какие задачи может решить Ассоциация, для того чтобы повысить прозрачность и цивилизованность рынка неэмиссионных ценных бумаг.

С точки зрения развития учетной системы для рынка могут быть интересны следующие основные блоки, связанные с неэмиссионными ценными бумагами:

учет прав и активов, составляющих ипотечную массу;

депозитарный учет и хранение документарных неэмиссионных ценных бумаг (ДНЭЦБ) (векселей, депозитных сертификатов и т. п.).
Несмотря на многочисленные прогнозы о скорой и неминуемой кончине вексельного рынка, он остается наиболее ликвидным в секторе fix income в отношении как ежедневных оборотов, так и его суммарной емкости.
Как показано на рис. 1, 2, векселя и депозитные сертификаты несколько проигрывают госбумагам по объему в обращении, по обороту они, наоборот, занимают более половины долгового рынка.

    Основная причина такого положения - небольшая по сравнению с облигациями заурегулированность вексельного рынка и незначительные транзакционные расходы при выходе на рынок, что позволяет снизить реальную стоимость заимствований и обеспечить более быстрое привлечение финансирования. Скорее всего, данные преимущества сохранятся и в обозримом будущем (до 2 лет). Даже выпуск коммерческих бумаг, если они обретут жизнь, едва ли существенно изменит ситуацию. Долгое время унификация учетных процедур, связанных с обслуживанием вексельного оборота, будет оставаться актуальной, так как не существует единого стандарта учета векселей, признаваемого большинством участников рынка и приемлемого на рынке программного обеспечения.
    Что касается единого стандарта учета ДНЭЦБ, то основной интерес представляют стандартизация процедуры приема на хранение и выполнение необходимых в данном случае процедур: проверки бланков эмитента, непрерывности цепочки индоссаментов и отсутствия обременений и пр. С этой точки зрения функции рабочих групп ПАРТАД могут сводиться к сертификации процедур приема на хранение и соответствию их стандартам, а также сертификации экспертно-криминалистических лабораторий участников. Целесообразно привлечь к этой работе и Ассоциацию участников вексельного рынка (АУВеР) как организацию, объединяющую наиболее активных операторов данного рынка и имеющую значительный опыт стандартизации операций с неэмиссионными ценными бумагами.
    В перспективе такие меры могут не только повысить безопасность учетных процедур у участников рынка, но и привести к снижению их транзакционных и временных издержек, особенно при осуществлении сделок РЕПО. В настоящий момент во время проведения подобных сделок при каждой транзакции происходит физическое движение бланков (с проверкой у эмитента и пр.), даже если между контрагентами и существуют междепозитарные отношения. Причина этого - взаимное недоверие к процедурам приема бланков у контрагента и неготовность принять на себя риски того, что физическое хранение бланков у контрагента осуществляется с соблюдением необходимых предосторожностей и процедур.
    Необходимо рассмотреть и процедуру сертификации хранилищ. Дело в том, что Положение о депозитарной деятельности в РФ № 36 от 16 октября 1997 г. указывает на необходимость соответствия хранилища <требованиям нормативных правовых актов>. Но таких требований для небанковских учреждений фактически не существует. Положение ЦБР <О порядке ведения кассовых операций?> не распространяется на них, поэтому не возможно провести соответствующую экспертизу с получением заключения либо сертификата. Центробанк не сертифицирует кассовые узлы небанковских учреждений.

ПАРТАД призвана служить <мостом> между субъектами рынка и властно-законодательными структурами, внося предложения и участвуя в экспертном обсуждении законопроектов, разработанных различными органами, регулирующими ипотечный рынок.

    Другая проблема, связанная с учетом ДНЭЦБ, - отсутствие приемлемого программного обеспечения. И если можно найти более или менее работоспособные программы учета ЭЦБ, то блок учета векселей большинству участников рынка приходится разрабатывать (или дорабатывать) самостоятельно. В существующем программном обеспечении данный блок не выдерживает серьезной критики, и говорить о сертификации данных опций пока не приходится. Поэтому подготовка стандартизованных требований к программному обеспечению, соответствующему пожеланиям большинства участников вексельного рынка, разработка технического задания на ПО и его последующая сертификация в ПАРТАД - актуальные задачи.
    Если проблемы, связанные с учетом ДНЭЦБ, приблизительно ясны, понятны и в основном лежат в практической плоскости, то спецдепозитарный учет ипотечной массы и все смежные вопросы в большей мере имеют умозрительный характер и требуют законодательного решения. В этой связи роль ПАРТАД как саморегулирующей организации, отражающей интересы его участников, и соучредителя Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) весьма высока. Ассоциация призвана служить <мостом> между субъектами рынка и властно-законодательными структурами, внося предложения и участвуя в экспертном обсуждении законопроектов, разработанных различными органами, регулирующими ипотечный рынок.
    Как представляется, цели и задачи экономической политики - снижение социального неравенства, борьба с бедностью, экстремизмом, удвоение ВВП и пр. - потребуют резкого увеличения объема жилищного строительства, а следовательно, и мер, стимулирующих как спрос на жилье, так и его предложение. В этой связи развитие ипотечного рынка - один из безусловных и неоспоримых приоритетов, поддерживаемых населением и государством. Развитие рынка напрямую не ущемляет ничьих интересов и, как показывает мировой опыт, является мощным катализатором развития экономики и вместе с тем связывает рынок капитала и реальный сектор, обеспечивающий финансирование строительства.

Закладные уже стали реальностью, они обращаются на рынке, и в ближайшее время вопросы их депозитарного учета привлекут еще более пристальное внимание.

Некоторые вопросы, сдерживающие развитие массового строительства и внедрение ипотеки, лежат в сфере компетенции ПАРТАД и требуют разработки следующих учетных процедур:

регистрации номинальных держателей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);

учета закладных;

уточнения определения долевого строительства.
    Опыт работы ЗАО <ДК РЕГИОН> в качестве хранителя программы рефинансирования ипотек со стороны Международной финансовой корпорации (IFC) показал, что для превращения ипотеки (прежде всего, обеспеченной закладными) в полноценный и ликвидный финансовый инструмент, пригодный для обращения на финансовом рынке, необходимо пересмотреть процедуры отражения залога (либо перехода прав собственности на ипотечное обеспечение). Прежде всего необходимо сделать их более гибкими. В настоящий момент учет прав на ипотеку осуществляется исключительно в ЕГРП, хотя такое положение существенно снижает ликвидность вторичного ипотечного рынка. Для ряда случаев, например для закрытых ПИФов недвижимости или при выпуске ипотечных ценных бумаг, в ЕГРП вносится запись о неопределенном круге лиц, права которых на объекты недвижимости следуют из факта обладания паем либо ипотечной ценной бумагой, что, по сути, является номинальным держанием. Необходимо сделать данный механизм тождественным отношениям <регистратор - депозитарий> на рынке эмиссионных ценных бумаг. Такой подход значительно повысит ликвидность ипотечной массы и позволит осуществлять учет перехода прав на ипотеки внутри специализированного депозитария, что соответственно снизит транзакционные и, главное, временные издержки.
    В этой связи было бы целесообразно рассмотреть поправки к Закону об ипотеке (в части требований к закладным) либо внести поправки в ГК РФ и прописать требования к закладным непосредственно в кодексе как нормативном акте более высокого уровня. В данном контексте интересны две проблемы, требующие своего разрешения: дать более четкое определение закладной и установить возможность <бланковой> передачи закладной.
    В Законе об ипотеке недостаточно ясно и однозначно прописана процедура выписки закладной. Не совсем понятно, является ли выписка закладной секьюритизацией кредитного и ипотечного договора. Необходимо четко определить: какие права следуют из закладной, а какие - из кредитного договора. Речь идет о порядке востребования недвижимости, обеспеченной закладной, порядке получения потока платежей по ипотеке, порядке расчета и отражения в бухгалтерском учете стоимости закладной (как ценной бумаги со снижающейся ценой).
    Для этого необходимы участие представителей ПАРТАД в работе НАУИР и выработка предложений по конкретизации положений, определяющих выпуск закладных, и устранению неясностей и разночтений в существующем законодательстве, касающихся природы и сути закладной.
    Вторая проблема более тесно связана с учетными процедурами. Соответственно, ее решение должно значительно повысить ликвидность закладных и превратить их из, по сути, разновидности кредитного договора с нулевой ликвидностью в полноценный рыночный финансовый инструмент. В Законе об ипотеке установлено, что закладная передается по цессии, в листе цессий должен быть указан как цедент, так и цессионарий. Значит, согласно ГК РФ цессия не может быть бланковой. Соответственно, переход прав на закладную в спецдепозитарии должен сопровождаться надлежащей цессией и заполнением реквизитов цессионария непосредственно на бланке закладной, что технически весьма и весьма затруднительно. Было бы целесообразно либо изменить статус закладной с именной на ордерную ценную бумагу, либо предоставить возможность депозитарию выступать стороной по цессии с ограниченными правами.
    Несмотря на сложность, данные вопросы вполне могут быть разрешены. Со стороны ПАРТАД необходимо выработать предложения по изменению законодательства, связанного с изложенными выше аспектами, и доведению их до законодательных органов. Если поставленные вопросы удастся разрешить, то станет возможной регистрация прав собственности на ипотечное обеспечение (прежде всего, закладные как наиболее понятный инструмент, обладающий статусом ценной бумаги) в депозитарии, который будет выступать в ЕГРП в качестве номинального держателя. В свою очередь это резко повысит ликвидность ипотечного обеспечения и позволит осуществлять как частную продажу (либо заклад) пула ипотек, так и их рыночное публичное рефинансирование путем выпуска ипотечных ценных бумаг (облигаций и ипотечных сертификатов участия).
    Разработка процедур учета закладных и их стандартизация - более частная проблема, тем не менее требующая быстрого разрешения. Закладные уже стали реальностью, они обращаются на рынке, и в ближайшее время вопросы их депозитарного учета привлекут еще более пристальное внимание. Поэтому выработка стандартов депозитарного учета закладных, написание технического задания на соответствующее программное обеспечение - требования сегодняшнего дня и наиболее насущные задачи ПАРТАД.
    Вопросы придания цивилизованного характера процессу долевого строительства носят глобальный характер и должны обсуждаться преимущественно в рамках НАУИР. Некоторые вопросы представляют интерес для депозитарного сообщества, в частности регистрация прав на долевое участие в строительстве. В настоящий момент регистрация инвестиционных контрактов осуществляется на добровольной основе и главным образом в Москве. Пайщики долевого строительства редко пользуются данным своим правом, так как, во-первых, это довольно хлопотно и долго и, во-вторых, не очень понятно, какой в этом смысл, поскольку на практике от параллельной продажи одной и той же квартиры это защищает в незначительной степени.
    Данную и многие смежные с ней проблемы можно решить путем регистрации инвестиционных прав в рамках специализированного депозитария, который выполняет контролирующие функции на начальном этапе строительства (до сдачи объекта и получения свидетельства о госрегистрации) и выступает в качестве номинального держателя в едином госреестре. Механизм взаимодействия застройщика, дольщиков и ЕГРП заключается в следующем.
    На этапе получения разрешительной документации на объект недвижимости застройщик в числе необходимых документов предоставляет договор со спецдепозитарием и общий реестр строящихся квартир в доме с указанием их индивидуальных идентификационных признаков (этаж, строительный номер квартиры, количество комнат, ориентация, метраж, высота потолков и пр.). Данный реестр передается спецдепозитарию, который обязательно регистрирует его в ЕГРП, выступая, по сути, номинальным держателем. Регистрация в ЕГРП реестра строящихся квартир означает наличие всех необходимых документов, регламентирующих строительство (землеотвод, согласования с инстанциями и пр.), и фактически является разрешением для начала реализации квартир.
    На этом этапе в спецдепозитарии инвестиционные права на будущие квартиры зарегистрированы на застройщика, а в случае наличия доли муниципалитета - и на городскую администрацию в лице органа, выступающего владельцем муниципального имущества. Причем доля города отражается в виде конкретных квартир, а не прав на некие проценты от общей площади.
    Спецдепозитарий является держателем всей необходимой разрешительной и инвестиционной документации (договора долевого участия, инвестиционные контракты с городом и т. п.), на основании которой осуществляется переход права требования.
    На этапе строительства и реализации квартир их будущим владельцам спецдепозитарий на основании необходимых документов отражает продажи, осуществляя переводы со счета застройщика на счет инвестора. Права на долевую собственность в строящемся доме возникают в момент внесения соответствующей проводки в реестр строящихся квартир, ведущийся спецдепозитарием. Все продажи (переуступки, обременения по суду и т. п.) регистрируются только в депозитарии, и его данные являются подтверждением права на долю в строящемся объекте на любом этапе строительства.
    Это позволит исключить возможность двойной продажи, так как потенциальный покупатель всегда сможет получить информацию об обременении конкретной квартиры. Одновременно это упростит реализацию недостроенного жилья по цессии, резко снизив сопутствующие инвестиционные риски. По сути, из рисков долевого строительства в данной схеме останется только строительный, исключив административный и инвестиционный.
    После завершения строительства, сдачи дома и появления возможности осуществления регистрации собственников реестр строящихся квартир передается в учреждение юстиции, осуществляющее госрегистрацию прав на недвижимое имущество. На этом этапе возможна коррекция фактических площадей на основании данных БТИ и внесение соответствующих изменений в реестр строящихся квартир. Учреждение юстиции на основании реестра строящихся квартир, данных БТИ и правоустанавливающих документов (договора долевого участия, цессии, решения судов и пр.), переданных спецдепозитарием, осуществляет регистрацию в ЕГРП готовых квартир на собственников и выдает им (либо спецдепу) соответствующие свидетельства.
    Такая схема позволит решить и вопрос незаконного изменения первоначального планировочного решения, чем грешат многие застройщики, так как потребует внесения соответствующих изменений в реестр строящихся квартир, что невозможно без наличия соответствующих документов. Согласованные изменения в планировочное решение должны отражаться в ЕГРП, причем в случае сокращения этажности ликвидируемые квартиры в реестре строящихся квартир должны числиться за застройщиком, для того чтобы не ущемить интересы инвестора.
    Упорядочивание отношений <застройщик - инвестор> и снижение присущих им рисков позволит шире использовать ипотеку на этапе строительства, так как в настоящий момент многие банки отказываются кредитовать инвесторов под залог прав на строящееся жилье. В случае ведения реестра строящихся квартир такой залог легко осуществить в спецдепозитарии. Упростится и дальнейшее рефинансирование ипотечных программ, связанных с первичным рынком жилья. Ведь по своей сути они более однородны по сравнению ипотекой на вторичном рынке и к тому же не требуют услуг оценщика, а значит, более ликвидны.
    Как представляется, решение изложенных выше проблем позволит, с одной стороны, значительно снизить присущие рынку неэмиссионных ценных бумаг риски, а с другой - разработать продукты, востребованные его участниками. Причем упорядочению рынка стремятся как его субъекты, так и регулирующие органы, не заинтересованные в возникновении системных и инфраструктурных кризисов, потенциальная опасность которых на сегодня достаточно велика.