Прошедший год для индустрии инвестиционных фондов ознаменован многими событиями: прежде всего, конечно, это выход на рынок управления накопительной части трудовой пенсии. Однако хотелось бы остановить внимание на появлении новых типов инвестиционных фондов - закрытых паевых инвестиционных фондов, в том числе ориентированных на инвестирование в недвижимость.
    Строительство и недвижимость являются одними из наиболее динамично развивающихся секторов экономики, поэтому существует достаточно серьезный интерес в таких инвестициях. С появлением в конце 2002 г. закона Российской Федерации <Об инвестиционных фондах> возникла принципиальная возможность создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов).
    Закрытые фонды действуют во многом аналогично открытым и интервальным паевым инвестиционным фондам (ПИФам), но вместе с тем обладают рядом характеристик, делающих их похожими на товарищество. Основной документ, согласно которому осуществляет свою деятельность фонд, - это правила фонда, определяющие и регламентирующие все основные моменты его деятельности. Не останавливаясь на общих характеристиках, сразу перейдем к основным отличиям закрытых фондов.
    В закрытых фондах, и только в них, существует порядок собрания пайщиков, что во многом делает его похожим на собрание акционеров акционерного общества. Собрание имеет достаточно полномочий, в том числе может принять решение о смене управляющего, определить выплату промежуточных доходов (здесь опять-таки прослеживается аналогия с выплатой дивидендов в акционерном обществе). Хотя фонды и называются закрытыми, но собрание пайщиков полномочно имеет право вынести решение о дополнительном выпуске паев. Это крайне важно - ведь понятно, что никогда нельзя точно рассчитать все возможные факторы в процессе реализации инвестиционных проектов.
    Отдельно стоит остановиться на инвестиционной декларации закрытых фондов. Наряду с обычными активами - акциями и облигациями - в состав имущества ЗПИФов могут входить: проектно-сметная документация, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, права на недвижимое имущество, акции (доли) российских хозяйственных обществ, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), а также риэлторскую деятельность. Таким образом, закрытые фонды могут использовать практически все возможности строительной отрасли.
    Дополнительно следует отметить, что для закрытых фондов требования ФКЦБ намного либеральнее: например, отсутствует ограничение на вложения в ценные бумаги одного эмитента (у открытых и интервальных фондов максимальный лимит составляет 15% от активов).
    Такие возможности позволяют управляющему осуществлять широкий круг инвестиций, в том числе в только что созданные предприятия/инвестиционные проекты, инвестировать в строящиеся объекты недвижимости и осуществлять управление этими объектами.
    Согласно законодательству ЗПИФ создаются на срок от одного года до пятнадцати лет, но по решению собрания пайщиков фонд может продолжить свою деятельность. При этом деньги выплачиваются пайщикам только после прекращения деятельности фонда. Это крайне важно для долгосрочных инвестиций, так как резкий выкуп пайщиками паев и отток средств из фонда становятся невозможными.
    Кто является потребителем услуг закрытых фондов? Наряду с физическими лицами, это могут быть и юридические образования, объединенные общими целями и проектами. Закрытые фонды обеспечивают удобство и прозрачность, которые крайне важны в процессе объединения общих усилий.
    Отдельный вопрос, несомненно, заслуживающий внимание, - налогообложение фондов. Паевые фонды не являются юридическими лицами: по Закону об инвестиционных фондах они определяются как имущественный комплекс без образования юридического лица. Таким образом, фонды не являются плательщиками налогов, в том числе налога на прибыль. С момента передачи денег в фонд (покупки пая фонда) до момента получения из него выплат (продажи пая управляющему) средства инвестора не облагаются налогами, т. е. все промежуточные доходы реинвестируются, причем внутри фонда прибыли и убытки от операций с ценными бумагами различных категорий полностью сальдируются, в отличие от обычного режима налогообложения. Это крайне приятно и в то же время логично - таким образом государство стимулирует долгосрочное инвестирование. На практике большинство клиентов ПИФов в России инвестируют на достаточно длительные сроки, что, как известно, положительно сказывается в первую очередь на самих инвесторах (ценные бумаги, находящиеся во владении физического лица более трех лет, не облагаются подоходным налогом).
    Исходя из изложенного выше, получается довольно радужная картина, но в практической деятельности фондов, обладающих недвижимостью, есть еще многое, над чем предстоит работать. Прежде всего речь идет о регистрации недвижимого имущества паевого инвестиционного фонда.
    Пункт 2 ст. 15 <Обособление имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд> Закона об инвестиционных фондах гласит: <...При государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, в подразделе II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, и делается следующая запись: <"Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев. По требованию учреждения юстиции, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев", обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные указанным Федеральным законом, и представить его в учреждение юстиции>.
    На практике же сотрудники регистрационных палат, регистрирующих права на недвижимость и сделки с ней, ранее никогда не сталкивались с самим понятием <паевой инвестиционный фонд> и требуют указывать всех собственников имущества - пайщиков фонда при совершении регистрационных действий в соответствии со сложившейся до этого обычной практикой. Это в корне неверно и неудобно, поскольку при каждой сделке по купле/продаже паев фонда, обладающего недвижимостью, необходимо регистрировать изменение собственников имущества. Вопрос не такой простой, как может показаться, так как при подобном подходе необходимы, в числе прочего, нотариально заверенные согласия супругов пайщиков на каждую сделку!
    Таким образом, управляющий перед совершением каждой сделки с недвижимостью должен собрать огромную кипу документов, что может вообще парализовать инвестиционную деятельность.
    Конечно, любое новое слово в законодательстве требует определенного времени на уточнение норм применения и на первые практические опыты. Несомненно, что и этот вопрос, и другие, которые могут появиться в работе закрытых фондов, будут решаться управляющими компаниями совместными усилиями с государственными органами - ФКЦБ, Министерством по налогам и сборам, отраслевыми министерствами и ведомствами.
    В будущем, я уверен, закрытые фонды станут надежным и удобным инструментом инвестиций в компании реального сектора, в том числе такого динамичного и понятного широкому кругу лиц, как строительство.