Регистрация имущественных прав как форма правового обеспечения инвестиций в городскую инфраструктуру

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

    Преобразования земельных отношений - не самоцель. Они направлены на активизацию экономических отношений и на приток инвестиций в производственный, торговый, сервисный и туристический секторы экономики. Инвестиции и, следовательно, вне-дрение новых технологий нереальны без упорядоченных и свободных земельных отношений, которые должны быть прозрачны и ясны для всех владельцев и пользователей земли. В настоящее время только гарантированные государством права на землю могут обеспечить вложение средств в развитие хозяйства и территории.
    Что же препятствует развитию земельных отношений? Прежде всего административное сопротивление созданию земельного рынка, нежелание рассматривать земельные участки как объекты экономических, а не административных отношений. Аргументация сторонников такой позиции: как только земля будет вовлечена в гражданский оборот, она моментально будет скуплена земельными спекулянтами и использована в целях личного обогащения. Это мнение устойчиво, но ничем не подтверждено. Напротив, тысячи гектаров сельскохозяйственных угодий находятся в запустении, и желающих их приобрести нет.
    Инвестор, вкладывающий средства в развитие производства, создает рабочие места. Это крайне важно для всех регионов России, так как скрытая и официальная безработица велика повсеместно. Такого инвестора больше привлекает земельный участок, чем цех с устаревшим оборудованием, зачастую размещенном в полуразрушенных зданиях, которые ему предлагают в качестве объекта для вложения капитала, не гарантируя прав на земельный участок под постройкой. Или предлагают административно ограниченные и настолько кратковременные права, которые не позволяют быть уверенным в окупаемости инвестиционного проекта.
    Инвестору предлагают такие условия, при которых он не может распорядиться земельным участком или его частью: права аренды пытаются продать по завышенным ценам, а арендная плата в любой момент может быть пересмотрена в одностороннем административном порядке управляющей структурой, не являющейся владельцем земельного участка и не заинтересованной в развитии экономики.
    Для развития земельного рынка, без которого не стоит надеяться на привлечение инвестиций в реальную экономику, необходимо предоставлять участки в собственность или в долгосрочную аренду, когда права арендатора приближены к правам собственника и максимально ограждены от бюрократического административного произвола. Эти права должны быть гарантированы государством и занесены в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
    Существует еще один вопрос, непосредственно связанный с правом на землю и являющийся, по сути, его составной частью. Это условия использования земельного участка. Здесь также бытует два диаметрально противоположных мнения. Первое. Собственник может делать на участке все, что ему заблагорассудится. Второе. Должно быть строгое и сугубо ограниченное предписание того, что следует делать на данном земельном участке.
    Градации использования земель, принятые Государственным земельным комитетом, доведены до абсурдной детализации и продолжают фигурировать во всех законодательных и нормативных документах.
    Истина, как всегда, лежит посередине: необходимо отказаться от директивного предписания о том, как использовать земельный участок, и дать правообладателю определенную свободу, установленную местным законодательным документом о землепользовании. Ясно, что административный аппарат не заинтересован в этом, поскольку ограничиваются его права, а следовательно, и возможности в получении теневых доходов.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

    Единая государственная регистрация прав на недвижимое имущество - существенный элемент в создании системы государственных гарантий прав на объекты недвижимости, которые являются важной составляющей для создания благоприятного инвестиционного климата. Помимо гарантий права, единая регистрация, аккумулируя данные обо всех объектах недвижимости независимо от их ведомственной принадлежности и способа учета, устанавливает на территории правовой порядок, без которого не может функционировать рыночная экономика.
    В отдельных городах страны регистрация прав на недвижимость началась в 1996-1997 гг., но вступивший в силу закон <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> предписал начать такую регистрацию по всей территории с 31 января 1998 г. До 1 января 2000 г. объявлен переходный период, в течение которого субъекты Российской Федерации должны образовать на своих территориях специализированные учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
    Государственная система регистрации прав на недвижимость довольно успешно развивается. Это доказывает, что старая инвентаризационная система, в которой учет объекта раздроблен, не в состоянии вести единый государственный реестр прав на недвижимое имущество так, как это предписано законом. Формирование специализированных учреждений юстиции затягивается по многим причинам, и сомнительно, чтобы они охватили регистрацией прав всю территорию страны к указанному сроку. Тем не менее регистрация прав на недвижимость постепенно возникает на всей территории России. Это позволяет надеяться на то, что, если федеральные власти не положат финансовый <камень> на пути ее развития, она с некоторым опозданием сформируется.
    Регистрация прав на недвижимое имущество не может существовать отдельно от системы его инвентаризации и других организаций, которые либо используют данные о зарегистрированных правах в своей деятельности, либо должны оперативно передавать в регистрацию данные, полученные в результате их работы. К таким организациям следует отнести местные отделения Государственного земельного комитета и бюро технической инвентаризации зданий и сооружений, правоохранительные и судебные органы, административные и налоговые организации, службы, занятые прокладкой и эксплуатацией коммуникаций. Одна из актуальных задач - упорядочить взаимоотношения между всеми перечисленными организациями.
    К сожалению, вся связанная с недвижимостью инфраструктура была сформирована в других экономических и политических условиях и с тех пор сохраняет многие отрицательные черты, препятствующие развитию открытой свободной экономики.
    Наиболее важными для регистрации являются данные об инвентаризации объекта, без достоверности которых регистрируются права на пустые бумажки, полученные от учетной системы. Существующая система инвентаризации требует реформирования. Но отсутствие единого взгляда на эту проблему и несогласованность позиций федеральных ведомств не позволяют надеяться на скорое формирование регистрационно-кадастровой системы, в том или ином виде существующей во всех экономически развитых странах для обеспечения потребностей рыночной экономики.

НЕКОТОРЫЕ СУГУБО РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ПРОБЛЕМЫ

    Отсутствие регистрации прав на объекты незавершенного строительства. С точки зрения некоторых юристов такие объекты являются не объектами недвижимости, а складом строительных материалов. Отсутствие регистрации вырывает их из правового пространства и помещает в правовой вакуум. Как результат, тысячи недостроенных объектов стоят памятниками эпохи по всей территории страны. Их нельзя ни продать, ни заложить, чтобы получить средства для завершения строительства. Их правообладатели или разорились, или существуют только номинально.
    Придуманные юридические правила заставляют иметь средства на весь цикл строительства, хотя во всем мире практикуется ипотека сооружаемого объекта с привлечением кредитных средств для его строительства. Для решения этой проблемы разработаны правила, необходимо только их принять, отказавшись от некоторых юридических формальностей, которые, по сути, на право не влияют, но экономическому развитию препятствуют.
    Регистрация имущественных прав на предприятия. Гражданский кодекс РФ отнес к предприятиям некоторые объекты, которые, безусловно, входят в этот комплекс как в объект экономической сделки, но вызывает сомнение правомерность отнесения их к недвижимости. Это товары в пути и на складе, остатки средств на банковских счетах и долговые обязательства. Никакой реестр не может отразить такие сведения, потому что они меняются каждый день. Для актуализации таких правовых записей надо обновлять их ежедневно.
    У некоторых юристов бытует мнение, что недвижимостью будет все то, что они назовут этим словом. Наверное, это не так, ведь помимо юридической науки существует еще здравый смысл, которым никогда не следует пренебрегать.
    Регистрация прав на общее имущество в кондоминимумах. После массовой приватизации жилья все многоквартирные жилые дома по существу превратились в кондоминимумы. Стать им таковыми в полной мере не позволяют две причины:

юридическое отсутствие земельного участка, на котором расположен дом (хотя ясно, что такой участок существует);

неясность правоотношений по поводу самих зданий.     Здания, как правило, находятся на балансе эксплуатирующей организации, считаются принадлежащими органу местного самоуправления, а по Гражданскому кодексу РФ принадлежат собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, не отделимой от собственности на само жилое помещение (конкретная величина доли в документах не установлена).
    Решение этого правового вопроса связано с ведением коммунального хозяйства, действующей системой дотаций на содержание домов и существующей системой их эксплуатации. Не решив правового вопроса, нельзя двинуться дальше в решении вопросов экономических. А жилой фонд постепенно разрушается, никто не считает его своим - ни местные органы власти, ни жители.
    Ипотечное кредитование, безусловно, - важный механизм инвестирования в жилищное и коммерческое строительство, которым пользуются во всех экономически развитых странах. Этот механизм также не может существовать без системы регистрации прав как на сам объект ипотеки, так и без регистрации самого ипотечного договора. Особых препятствий для развития этого процесса нет, и он постепенно развивается.
    Возникающие проблемы, как обычно, лежат на стыке юридических проблем регистрации права и требований экономической жизни. Инерция мышления, которой заражена российская правовая система, сформированная в свое время как карательная, пытается создать препятствия там, где их не может и не должно быть. Согласование возникающей законодательной базы очень слабое, противоречия существуют даже в самом ГК РФ, который разрабатывался ограниченным кругом авторов. Что же говорить о многочисленных законах, согласованием которых никто не занимается. Поэтому, если встать на юридически безупречную позицию, пытаясь выполнить все действующие законодательные предписания буквально, надо или перестать что-либо делать, или действовать по процедурам, которые едва ли в реальной жизни исполнимы. Хотя и в рамках существующих законов можно сформировать процедуры регистрации ипотеки, которые будут юридически оправданны и экономически целесообразны, надо только активно искать.
    Природные ресурсы - один из самых привлекательных инвестиционных объектов. Но отсутствие элементарной правовой базы, регулирующей их использование субъектами права, не дает возможности потенциальным инвесторам вкладывать средства в их использование и преумножение.
    Существует два пути определения правового статуса природных ресурсов, закрепленных законодательством. Первый основан на Конституции и действующих федеральных и иных законах (нормативный принцип). Второй - на <взаимной договоренности> (договорное регулирование) между Российской Федерацией и субъектами Федерации в соответствии со ст. 72 Конституции РФ.
    По законодательству республик, входящих в состав Российской Федерации, все их природные ресурсы являются республиканской собственностью, а режим собственности на территории областей, краев и автономных округов остается фактически неопределенным.
    Регистрация прав собственности на природные ресурсы возможна на основании положений соответствующих федеральных законов. Однако необходимо учитывать, что природно-ресурсное законодательство не только в разной степени пригодно как обоснование регистрации прав собственности, но и руководствуется разными подходами к решению вопроса о разделении прав собственности.
    Так, в Водном кодексе РФ определено правовое положение государственного водного фонда как объектов права, принадлежащих различным уровням государственного управления. Поэтому регистрация прав собственности может проводиться на основании четко регламентируемых в этом кодексе определений.
    К федеральной собственности относятся: водные объекты, акватории и бассейны которых расположены на территории двух и более субъектов РФ и (или) имеющие общегосударственное значение; пограничные и трансграничные водные объекты, а также водные объекты, имеющие международное значение: внутренние морские воды; территориальные моря и др.
    К государственной собственности субъекта РФ относятся водные объекты государственного водного фонда, акватории и бассейны которых полностью расположены на территории субъекта РФ и не относятся к федеральной собственности.
    Таким образом, правоустанавливающими документами для регистрации прав собственности здесь являются непосредственно сами статьи Водного кодекса.
    Закон <О недрах РФ>, который написан на основании принципа договорного решения вопросов, возникающих при разграничении предметов ведения и полномочий, не имеет таких четких правоустанавливающих положений, как Водный кодекс.
    В отношении объектов права собственности, т.е. участков недр, предусмотрено выделение участков федерального, регионального и местного значения. Критерием отнесения к участкам недр федерального значения является обеспечение государственных потребностей РФ стратегическими и дефицитными видами ресурсов недр, наличие которых влияет на национальную безопасность России, обеспечивает основы ее суверенитета и выполнение обязательств по международным договорам. Основанием для регистрации прав собственности в данном случае служит совместное решение федерального органа государственной власти и органа государственной власти субъекта РФ о придании тому или иному участку недр статуса объекта федерального значения или статуса собственности субъекта РФ.
    Так как права недропользования могут являться объектами некоторых видов сделок, регистрация прав недропользования должна осуществляться на следующих основаниях:

совместное решение органов исполнительной власти субъектов РФ и федерального органа управления государственным фондом недр (его территориального подразделения) по результатам конкурса или аукциона;

совместное решение тех же органов о подтверждении предоставленных ранее прав;

решение правительства РФ применительно к определенным видам пользования недр либо при пользовании недрами континентального шельфа РФ;

в порядке правопреемства прав в случаях, прямо предусмотренных п. 1 ст. 17 закона <О недрах> (в редакции1995 г.);

решение федерального органа управления государственным фондом недр (его территориального подразделения) для целей геологического изучения недр;

на основании заключенного с РФ соглашения о разделе продукции в соответствии со ст. 4 федерального закона РФ <Соглашения о разделе продукции>;

решение правительства РФ по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ для целей захоронения радиоактивных отходов и токсичных веществ;

решение о переоформлении действующих лицензий на основаниях, предусмотренных законом;

решения, принятые органами представительной власти, устанавливающие порядок пользования участками недр, содержащими месторождения общераспространенных полезных ископаемых или имеющие местное значение, а также участками недр местного значения, используемыми для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых;

решение правительства РФ о выдаче концессии и (или) заключенного концессионного договора. Регистрация прав пользования или прав собственности на земельные участки, предоставленные на основании договора концессии или других основаниях, предусмотренных законом пользователю недр, должна осуществляться органами регистрации права в соответствии с законом <О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>. Регистрация прав собственности и других вещных прав на земельные участки должна производиться одновременно с регистрацией права пользования соответствующими участками недр.
В Лесном кодексе РФ законодательное разграничение прав государственной собственности между Федерацией и субъектами Федерации полностью отсутствует. Основанием для регистрации прав пользования или прав собственности может служить только договор о разделе лесного фонда между государственными органами власти Федерации (их территориальных управлений) с органом государственной власти субъекта Федерации. Однако развитая практика заключения таких договоров сегодня отсутствует.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обзор существующих прав на недвижимость и регистрации этих прав в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не включает в себя многие нюансы правовых процедур и правил. Тем не менее в статье мы попытались указать те основные направления, ликвидация правовых препятствий на которых сможет способствовать привлечению инвестиций в реальную экономику. Нет ничего невозможного, но требуется политическая воля, чтобы утихомирить ведомственные амбиции и ввести в рамки личные интересы, как правило, стоящие на пути преобразований, так необходимых экономике, а следовательно, и людям.