Цель любого проекта в рамках указанной программы - обеспечение постоянным жильем военнослужащих, увольняемых с военной службы, а также членов их семей. Для этого предусматривается выделение бюджетных средств гражданам - участникам программы в виде безвозмездных субсидий. Право на получение и использование безвозмездной субсидии на приобретение жилья подтверждается государственным жилищным сертификатом (ГЖС). Владелец ГЖС имеет право открыть в любом банке блокированный целевой счет на свое имя для последующего приобретения жилья.
Несмотря, казалось бы, на достаточно простую схему, программа практически <стоит на месте>. Из 10413 бланков сертификатов, выданных Минфином РФ федеральным органам исполнительной власти (для увольняемых), и 2380 бланков, выдаваемых по заявкам субъектов РФ (для уволенных), в 1998 г. реализовано только 2139 сертификатов.
Такое же положение наблюдается и при реализации других программ (программы переселения шахтеров, решения проблем жителей Крайнего Севера и др.).
В 1998 г. при Экономическом управлении Администрации Президента РФ была создана рабочая группа по вопросам повышения эффективности реализации Программы ГЖС.
В ЧЕМ ПРОБЛЕМА?
На наш взгляд, проблемы носят общий характер. Они присущи многим отечественным проектам социальной направленности, в том числе и программам развития городов. Перечислим основные:
высокая стоимость реализации проектов при отсутствии у проектоустроителя (администраций городов) необходимых финансовых средств;
трудности в изыскании средств на реализацию проекта, чрезмерная длительность проектов и, как следствие, необходимость участия в нем нескольких сторон;
трудности при поиске приемлемого для инвестора/кредитора обеспечения;
сложности во взаимодействии с конечным потребителем (возврат инвестиционных средств), а также партнерами проекта;
низкая платежеспособность большинства граждан, на которых нацелена реализация социальных программ.
Все эти проблемы возникают на фоне общего неблагоприятного положения в экономике, а именно:
высокие процентные ставки на предоставляемые внешние заемные средства;
рост инфляции;
падение доверия к банкам и ценным бумагам у населения.
При реализации программы ГЖС имеется еще один специфический момент - недостаточность средств, выделяемых государством на приобретение квартир (на один сертификат ГЖС приходится около 160 долл. за 1 кв. м).
Понятно, что у государства не хватает средств на все социальные программы. Но это не повод для отказа от их реализации.
КАК СНИЗИТЬ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА?
В условиях острой нехватки средств центральным вопросом любого проекта в области строительства является снижение стоимости 1 кв. м (без потерь качества!), привлечение необходимых средств и сокращение сроков возведения объектов. Снизить стоимость 1 кв. м в большинстве случаев не позволяют затраты на инфраструктуру и коммуникации - требуется подвести к возводимому дому газ, воду, электричество, тепло, канализацию, телефон; построить поликлиники, школы, детские сады и т.д.
Особенно наглядно это проявилось в ходе <привязки> программы ГЖС к одной из московских площадок - Куркино. В живописном районе северо-запада Москвы полностью отсутствовала инфраструктура (в первую очередь, подземные коммуникации). На площадке (не только по программе ГЖС) планируется построить более 3 млн кв. м жилья. Для обеспечения требуемой мощности водо-, газо-, тепло- и других коммуникаций требовалось создание соответствующих технических объектов и сетей с расчетом перспективной 100%-й загрузки. Это резко удорожает строительство и затягивает сроки сдачи объекта. На примере разработки концепции застройки района Куркино покажем основные пути решения возникающих проблем.
Высокая себестоимость строительства и отсутствие у владельцев ГЖС средств, на первый взгляд, действительно кажутся <непреодолимыми> преградами. Не умаляя роли этих факторов, в качестве фундаментальной проблемы, лежащей в основе неудовлетворительного хода реализации многих проектов, по нашему мнению, можно назвать нежелание проектоустроителя привлекать соответствующих специалистов. Этот неожиданный вывод наша рабочая группа сделала в результате предварительного рассмотрения проблем реализации программы ГЖС.
<Прямолинейный подход>, как видно из списка перечисленных проблем, не дает возможности реализовать многие программы. Так ли это? Привлечение в состав рабочей группы профессионалов в области новейших технологий строительства (специалистов Управления экспериментальной застройки Москвы, представителей проектных фирм, архитекторов) позволило найти выход из тупиковых ситуаций.
Новые технологии, применяемые в строительстве, могут уменьшить себестоимость строительства и его сроки на 20%. Причем такой эффект может быть достигнут не только за счет применения новых типов сооружений и выбора поставщиков, но и за счет организации работ (применение концепций just-in-time, сквозного контроля качества, сетевого планирования и пр.). Кроме того, при строительстве можно использовать проекты с гибкими планировочными решениями, позволяющими максимально соответствовать потребностям, с одной стороны, и возможностям владельца по дополнительной оплате - с другой.
Поиск путей снижения себестоимости 1 кв. м привел к необходимости вычленить в структуре затрат на строящееся жилье стоимость прокладки инженерных сооружений (тепло-, электро- и газовые магистрали, дороги и пр.), а также стоимость создания необходимой социальной инфраструктуры (в новых микрорайонах - детские сады, школы, службы быта и пр.). Прямое решение (прокладка всех инженерных сетей) для нового района застройки г. Москвы Куркино привело бы расчетную себестоимость жилья для первой очереди строительства к уровню примерно 750 долл./кв. м.
Нетрадиционный подход позволил снизить планируемую себестоимость жилья до 450 долл./кв. м. Самое неожиданное в том, что перечень мероприятий достаточно зауряден:
сочетание новых методов строительства с грамотным планированием типа застройки позволило существенно сократить сроки строительства и издержки на него, а также повысить рыночную привлекательность объектов;
применение локальных тепло-энергоустановок (газовых генераторов) дало возможность избежать прокладки десятков километров дорогостоящих трасс (особенно тепловых магистралей) при одновременном снижении требований технических условий на подключение;
применение локальных очистных сооружений (с возможностью поблочного ввода в эксплуатацию) позволило перенести часть расходов на 2-ю и 3-ю очереди строительства. В случае <прямого решения> всю стоимость прокладки пришлось бы отнести на первую очередь строительства.
Вопросы снижения стоимости строительства решались не только профессионалами в области строительства, но и экономистами-аналитиками. Именно они обратили внимание на необходимость проведения тщательного экономического анализа на самых ранних стадиях реализации проекта (на стадии архитектурной проработки) с целью выбора оптимального состава, типа сооружений и их параметров.
Предложенная идея сочетания социального и коммерческого строительства в одном районе сама по себе не нова. Вопрос перенесения части издержек (по созданию инфраструктуры нового микрорайона - школ, больниц, детских садов) на коммерческую часть строительства достаточно хорошо отработан во многих городах. При этом возможно создание и развитие инженерных сетей, необходимых для всего микрорайона, на том же этапе коммерческого строительства. Главное достоинство нетрадиционного подхода - комплексное рассмотрение социальной и коммерческой частей строительства в рамках одного проекта.
Предлагалось совместить интересы государства и частных инвесторов, заинтересованных в приобретении жилья и элементов инфраструктуры (магазинов, объектов бытового обслуживания и т.д.). Для этого необходимо создать специализированную компанию, которая могла бы взять на себя функции генерального заказчика, т.е. имела бы возможность привлекать на конкурсной (тендерной) основе как строительных подрядчиков и поставщиков материалов и оборудования, так и инвесторов, способных предоставить дешевые денежные ресурсы.
С целью формирования концепции реализации программы были рассмотрены вопросы соотношения долей, очередности и графика социального и коммерческого строительства. С целью минимизации суммарных издержек проведена оптимизация проекта. В процессе работы было предложено не сосредоточиваться только на конечном этапе проекта - реализации квартиры покупателю, когда большинство проблем нельзя устранить (несоответствие себестоимости и рыночной цены, сроки и пр.), а рассматривать его целиком на протяжении всего жизненного цикла. Таким образом, можно анализировать не отдельную часть объекта (квартиру), а весь объект в целом (дом, микрорайон). Здесь появляются возможности использовать различные финансовые схемы, включая такую <модную>, как ипотека, направленные на привлечение на ранних стадиях проекта партнеров/инвесторов.
Совместно с консультантами Postgraduate-RAA работали специалисты Международного промышленного банка, а также профессионалы-правоведы.
НЕДОСТАТКИ ТРАДИЦИОННОЙ СХЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММ
Рассмотрим традиционную схему реализации программы ГЖС (рис. 1.).
Программа ГЖС предусматривает следующую схему реализации.
Государство выдает военнослужащему, увольняемому в запас, ГЖС.
Владелец ГЖС находит квартиру, которую он хотел бы приобрести, и предоставляет застройщику сертификат с одновременной доплатой.
При предоставлении застройщиком сертификата государство перечисляет на его счет оставшуюся сумму в объеме, установленном программой.
Такая схема практически не работает, так как имеет существенные недостатки:
Владелец ГЖС не в состоянии практически единовременно внести дополнительно к заявленной в сертификате сумму для приобретения жилья, соответствующего социальным нормам.
Инвестор, который мог бы построить жилье для реализации по программе ГЖС, подвергается повышенным рискам, связанным с тем, что существует опасность связывания средств на длительный период без всяких гарантий, их возврата с заданным процентом.
Вместе с тем вопрос привлечения дополнительных инвесторов (диверсификации риска) по-прежнему актуален. Его нельзя обойти как при прямом финансировании проекта (долевом участии), так и при инвестировании в форме приобретения пакета ценных бумаг (акции, облигации, другие обязательства).
КАК МОДЕРНИЗИРОВАТЬ ТРАДИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ?
Рабочей группой предложен подход, при котором объект строительства рассматривается как единое целое, а не <набор квартир>. Здесь можно применить механизмы ипотеки.
В этом случае появляется возможность:
операций залога с объектом в целом;
целенаправленного сокращения затрат на строительство и других расходов и, как следствие, снижение цены жилья;
использования средств крупных инвесторов.
Рассматривая возможность использования ипотечного кредитования для программы ГЖС, мы пришли к выводу о целесообразности модификации <канадской> схемы - предоставление инвестору на этапе начала строительства государственных гарантий в части выкупа будущих квартир с использованием средств, выделяемых на погашение сертификатов (рис. 2).
Суть схемы заключается в понимании того, что бюджетные организации не смогут реализовать программу ГЖС только на средства, предусмотренные бюджетом, так как себестоимость нового или достраиваемого жилья значительно выше расчетной средней цены, определенной на этапе планирования. Это с одной стороны. С другой - бюджетные гарантии коммерческим организациям, в том числе при привлечении дешевых заемных средств, также не предусматривались.
В реализации программы задействованы 4 участника:
государство (государственный управляющий программой);
владелец ГЖС (увольняющийся в запас военнослужащий или другое лицо, имеющее право на сертификат);
инвестор, предоставляющий финансовые средства для строительства;
строитель.
На первом этапе государственный управляющий программой проводит сбор информации о потребности в ГЖС на плановый период, получает достоверный прогноз потребности в квартирах в данном регионе (тем самым снижаются риски отсутствия сбыта для инвестора).
В соответствии с этими данными инвестору передается информация о требуемом количестве квартир с указанием их параметров (местоположение жилья, количество комнат, общая площадь и пр.), а также дате, к которой необходимо иметь эти квартиры. Одновременно государственный управляющий программой гарантирует инвестору своевременную оплату затраченных средств в объеме СГЖС при предоставлении сертификатов. Объем СГЖС определяется в соответствии с положением о ГЖС (величиной средств, оплачиваемых государством за каждый кв. м).
На втором этапе инвестор заключает договор со строителем и перечисляет ему необходимые для строительства средства Сстр. Тот, в свою очередь, по завершении строительства передает инвестору готовые квартиры в собственность.
На третьем этапе государственный управляющий программой выдает сертификаты увольняемым в запас военнослужащим или другим лицам, имеющим на них право. Владельцы ГЖС передают свои сертификаты инвестору и одновременно заключают с ним договор об ипотеке (закладе получаемой квартиры до момента погашения определенной суммы (С). Инвестор передает государственному управляющему программой полученные ГЖС и получает частичный возврат затраченных на строительство средств в размере СГЖС.
Эта схема обладает рядом преимуществ по сравнению с традиционной:
Инвестор защищен от риска нереализации построенных квартир.
Владелец ГЖС благодаря ипотеке может оплачивать свою долю в рассрочку.
Большая часть средств, затраченных на строительство, возвращается инвестору сразу при предоставлении ГЖС государственному управляющему программой (т.е. перестает быть связанной). Тем самым повышаются привлекательность проекта для инвестора и вероятность заинтересованности большего количества инвесторов с обеспечением более выгодных для государства условий.
Стоимость закладываемого по договору ипотеки имущества (квартиры) намного выше, чем сумма, которую обязуется выплатить владелец ГЖС (часть суммы уже возвращена государственным управляющим). Это дает дополнительную защищенность инвестору при заключении длительных договоров с физическим лицом (владельцем ГЖС).
Даже в случае, если владелец ГЖС отказывается впоследствии выплачивать свою долю, инвестор становится владельцем имущества (квартиры) общей стоимостью, намного превосходящей затраченные на нее средства.
Для снижения финансовой нагрузки на владельца ГЖС возможно объединение функций инвестора и строителя. При этом инвестор, определяя стоимость средств ЖС для владельца ГЖС (и соответственно, закладывая туда свою прибыль), оговариваемую в договоре ипотеки, может ориентироваться на стоимость средств Синв, потраченных им именно на строительство (а не себестоимость + прибыль строителя) при соответствующем уровне <прозрачности> использования ресурсов.
Пример поиска путей выхода из, казалось бы, <тупиковых ситуаций> с оплатой квартир владельцами ГЖС не единичен. Аналогичные примеры можно было бы привести и в области проработки социальных аспектов реализации программы.
В процессе анализа ситуации была предложена концепция создания производства модульных жилых блоков на базе одного из военных городков с одновременным строительством из них недорогих качественных домов в остальных поселках с сопутствующей организацией вспомогательных производств и учебно-тренировочных центров. Это позволяет разрешить не только комплекс насущных проблем, связанных с реализацией таких социальных программ, как ГЖС, но и отработать схему, которую можно тиражировать в другие регионы.
В процессе работы нашей группы мы убедились, что главное - вовремя привлечь для решения проблемы профессионалов.
© ЗАО "Группа РЦБ".