Развитие ипотечного кредитования в России

    До недавнего времени ипотечное кредитование в России не получало должного развития прежде всего из-за отсутствия адекватной законодательной базы и специализированных ипотечных институтов. В последние годы, однако, были созданы законодательные предпосылки становления ипотечной системы путем принятия законов <Об ипотеке (залоге недвижимости)> (1998 г.), <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> (1997 г.) и поправок к ряду других нормативно-правовых актов, регулирующих процесс ипотечного кредитования.
    За последние два года появились различные организации, ставящие своей целью организовать ипотечное кредитование в России. Важно в этой связи намерение создать Московское ипотечное агентство в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка в рамках Концепции московской программы ипотечного кредитования. Московское правительство также способствует реализации альтернативной схемы жилищного кредитования населения посредством Строительной ссудосберегательной кассы, деятельность которой приближена к немецкой схеме ипотечного кредитования. Эти факты подтверждают высокую заинтересованность московского правительства в развитии ипотечного кредитования в России в силу его социально-экономической значимости.
    Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - Агентство) в сентябре 1997 г. как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из <Фанни Мэй>, Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития - США (USAID).
    Основные направления деятельности Агентства зафиксированы в федеральной целевой программе <Свой дом>.
    Прежде всего Агентство призвано способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. Тем самым именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов.
    В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, что концепция Агентства приближена к модели <Фэнни Мэй>.
    Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг. Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
    К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях. Министерство финансов, Министерство экономики, Государственный комитет по строительной, архитектурной и жилищной политике и Центральный банк РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее интеграции с финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также принимает участие в решении данных задач в ходе подготовки и реализации совместной программы Государственной думы и конгресса США по жилищному строительству в России <Дом для вашей семьи>.
    Учитывая оказываемую поддержку со стороны правительства, Агентство способно эффективно представлять интересы участников рынка ипотечного кредитования в государственных учреждениях.

СХЕМА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА

    На настоящий момент Агентство окончательно разработало схему деятельности и готово приступить к ее реализации. Пилотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге. Надо сказать, что администрация второй столицы России прекрасно понимает необходимость скорейшего улучшения жилищных условий широких масс городских жителей и оказывает всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Неслучайно Северо-Западный филиал Агентства был создан именно в городе на Неве.
    Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов.
    На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку недвижимости - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется бан-ком-кредитором.
    Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке либор. Кредиты будут предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.
    Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл.
    К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также жизни и трудоспособности заемщика. В дальнейшем возможно введение обязательного страхования титула (права собственности на заложенную недвижимость).
    Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями.
    Во-первых, в течение первых 12 месяцев после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение.
    Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США.
    В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.
    Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного погашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.
    Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита - исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания и создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособного заемщика, также призывают последнего к более строгой дисциплине выплат по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному погашению.
    На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком. Однако, в отличие от американской схемы, банки также оставляют за собой кредитный риск.
    Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного ежемесячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если в конечном счете ипотечный кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.
    Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное досрочное погашение) или процедуру обращения взыскания. В любом случае риск взыскания кредита остается за банком и не переносится ни на Агентство, ни на конечного инвестора.
    Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания.
    В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание.
    В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит. Одновременно Агентство направляет заемщику требование произвести платеж еще раз по новым реквизитам.
    На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (далее - ипотечные облигации). Очевидно, на данном этапе развития российского фондового рынка говорить о выпуске переводных облигаций рано. Низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса 17 августа, ограничивает возможности агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов, используя даже обыкновенные облигации. Тем не менее Агентство рассчитывает на то, что ему удастся в ближайшем будущем разместить на рынке свои долговые инструменты, в том числе номинированные в иностранной валюте (долларах США).
    Для повышения привлекательности ипотечных облигаций Агентство предусматривает оформление поручительства со стороны местных администраций и федерального бюджета на выплату основного долга и процентов по облигациям.
    В рамках пилотного проекта в качестве поручателя выступает администрация Санкт-Петербурга, которая гарантирует покрытие как основного долга, так и процентов по займу в случаях, оговоренных в соответствующем соглашении.
    Почти полное отсутствие на рынке финансовых инструментов вообще, и инструментов, номинированных в иностранной валюте, в частности, создает благоприятную возможность для размещения облигаций Агентства. Вместе с тем очевидна потеря доверия инвесторов к ценным бумагам, в том числе гарантированным органами государственной власти. В этих условиях довольно высок разброс ценовых условий готовящихся к выпуску ценных бумаг. Учитывая относительно высокий рейтинг Санкт-Петербурга, как поручителя по ценным бумагам Агентства, а также наличие обеспечения в виде залога недвижимости, можно говорить о потенциальной возможности привлечения средств под 9-10% годовых и даже ниже. При этом, на наш взгляд, сохраняется достаточно высокая вероятность размещения ипотечных облигаций среди частных инвесторов - населения.
    Достоинством ипотечных облигаций по сравнению с необеспеченным облигационным займом является наличие многоуровневого обеспечения в виде:

долговых обязательств заемщика в форме ипотечных кредитов;

страхования доходов заемщика в случае его смерти или потери трудоспособности;

банковской гарантии на случай банкротства заемщика;

недвижимости в случае банкротства банка;

страхования стоимости недвижимости и (в будущем) титула;

поручительства федерального или местного бюджета в случае некредитоспособности Агентства.     Риски распределяются следующим образом. Заемщик несет валютный и процентный риски как вероятность изменения суммы платежей по кредитам в соответствующих случаях. Банк сохраняет за собой риск банкротства заемщика, но имеет возможность повысить ликвидность своих активов. Агентство несет риск досрочного погашения по кредитам и процентный риск как риск изменения стоимости активов и пассивов вследствие изменения рыночной процентной ставки. Наконец, инвестор не несет риска досрочного погашения, но подвержен риску потери ликвидности вторичным рынком ипотечных облигаций, а также процентному риску в случае приобретения облигаций с фиксированным купоном.
    Хотелось бы еще раз подчеркнуть, что схема ипотечного кредитования побуждает каждую из сторон к выполнению своих обязательств. Так, ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита и наличием залога. Банки заинтересованы в проведении грамотной оценки заемщиков ввиду предоставления гарантий по обязательствам заемщиков. Наконец, Агентство как организатор всего процесса ипотечного кредитования заинтересовано в его расширении и повышении доступности.
    В рамках решения задачи привлечения долгосрочных кредитных ресурсов Агентством были рассмотрены несколько вариантов, представленных ниже.

СТРАТЕГИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ АГЕНТСТВА

    Возможными способами финансирования Агентства являются выпуск обычных облигаций, облигаций с возможностью досрочного погашения, возобновляемых облигаций и синдицированная кредитная линия.
    Обычные облигации. Проценты выплачиваются один раз в квартал или один раз в полгода; основной долг погашается по истечении срока облигации. Сроки могут варьироваться от 3 до 6 месяцев (краткосрочные облигации) и от 5 до 10 лет (среднесрочные). Облигации со сроком погашения меньше одного года обычно выпускаются с дисконтом.
    Этот вид облигаций (среднесрочных) Агентство намерено эмитировать в рамках пилотного проекта, осуществляемого в Санкт-Петербурге.
    Синдицированная кредитная линия. Инвестором в ней выступает или один банк, или консорциум банков, или отдельные инвесторы. При этом предусматривается либо конкретный график выделения кредитных средств, либо возможность его варьирования. Процентная ставка по кредитным средствам устанавливается с учетом разрешенной степени гибкости выделения средств.
    Представляется, что открытие кредитной линии является приоритетным способом финансирования для Агентства на начальной стадии его деятельности.
    Облигации с возможностью досрочного погашения. По условиям и структуре данные облигации сходны с обычными облигациями, однако у эмитента есть возможность погасить облигации досрочно. За это инвестор получает компенсацию в форме более высокой ставки доходности облигаций. Облигации могут иметь ряд особых характеристик, таких как запрет досрочного погашения на определенный период. Этот вид финансирования позволил бы Агентству максимально синхронизировать входящие потоки средств по ипотечным кредитам и расходы по привлеченным средствам, поскольку риск досрочного погашения в данном случае переносится на конечного инвестора.
    Возобновляемые облигации. Облигации с безусловным коротким сроком погашения, по наступлении которого возможно рефинансирование. Такая возможность может быть оговорена конкретными финансовыми критериями эмитента. Этот вариант несет в себе большой риск рефинансирования.
    При формировании финансовой стратегии Агентства было проанализировано два типа финансирования: траншевое финансирование и ежегодно возобновляемое финансирование за счет синдицированной кредитной линии. Каждый вариант обладает своими преимуществами и недостатками с точки зрения уровня риска и доходности.
    Траншевое финансирование представляет собой выпуск долговых обязательств в форме отдельных траншей с удлиняющимся сроком погашения для финансирования конкретного пула ипотечных кредитов. Например, пул десятилетних ипотечных кредитов на сумму 100 млн долл. может быть профинансирован следующим образом:

Срок облигаций	Сумма,
до погашения	млн долл.
1 год	10
3 года	30
6 лет	40
10 лет	20

    Структура траншей определяется соображениями ликвидности и приемлемости облигаций для инвесторов, а также оценкой предполагаемого уровня досрочного погашения кредитов по приобретаемому пулу ипотечных кредитов, служащих обеспечением данных облигаций. Если заемщик имеет возможность досрочного погашения и не указан период, когда это запрещено, можно ожидать, что определенная часть пула ипотечных кредитов будет существовать весь установленный десятилетний срок, в то время как часть может быть погашена достаточно быстро.
    Траншевый кредит дает возможность корректировки заимствований с учетом предполагаемого уровня досрочного погашения. Кроме того, при традиционной структуре процентных ставок, когда получить средства на 1 год дешевле, чем на 10 лет, траншевое кредитование позволяет эффективно распределять необходимые затраты на привлечение заемных средств.
    Альтернативным подходом к привлечению заемных средств является возобновляемое (ежегодно) финансирование. В этом случае долговые обязательства выпускаются одним траншем (с одним сроком погашения) на всю сумму приобретаемого пула кредитов, обычно на короткий срок (например, один год). По истечении этого срока оставшаяся часть пула ипотечных кредитов рефинансируется. Преимуществом данного подхода является то, что минимизируется риск досрочного погашения - т.е. риск того, что большая, чем запланировано, часть ипотечных кредитов в пуле будет выплачена раньше срока, в результате чего образуется избыточное финансирование.
    Недостатки подхода заключаются в процентном риске и риске рефинансирования. Риск процентной ставки можно усмотреть в сужении или да-же перемене знака спрэда между чистым доходом по ипотечным кредитам и стоимостью их финансирования. Риск рефинансирования связан с возможностью получения средств на рефинансирование долга, что, в свою очередь, зависит от удовлетворения всех условий выпуска облигаций, касающихся финансов и кредитоспособности.
    Одногодичные заимствования (при использовании ежегодно возобновляемого кредита, как в нашем примере) могут быть относительно недорогими и обеспечивать максимальный спрэд, однако повышение процентных ставок и нестабильность рынка облигаций (при том, что изменение обоих факторов достаточно трудно предвидеть) могут сделать убыточным ранее прибыльный пул ипотечных кредитов.
    Возобновляемое финансирование может производиться по двум схемам: с использованием кредитной линии или при помощи выпуска долговых обязательств. В любом случае применяется переменная ставка процента, с пересмотром один раз в шесть месяцев или год. При этом должны быть предусмотрены некие гарантии того, что рефинансирование будет получено при соблюдении определенных требований финансового характера, включая уровень капитализации, ликвидности и доходности.
    Эмиссию облигаций с правом досрочного погашения, активно практикуемую <Фэнни Мэй>, Агентство рассчитывает реализовать в будущем. Агентство будет готово к использованию данного инструмента только после нескольких лет успешной деятельности, когда будут собраны достаточные сведения о позиции его заемщиков в отношении досрочного погашения и появится уверенность инвесторов в облигациях Агентства.
    Текущими планами Агентства в рамках пилотного проекта является выпуск обыкновенных облигаций на разные сроки (2 и 5 лет) с тем, чтобы начать на практике реализацию концепции траншевого финансирования. В целях повышения инвестиционной привлекательности облигаций Агентство предусматривает, как уже отмечено выше, номинировать их в долларах США. Процентная маржа должна быть достаточной для покрытия операционных расходов Агентства и риска досрочного погашения, но не должна превышать разумных пределов. В идеале Агентство предусматривает разницу между привлекаемыми и размещаемыми средствами в размере не более 2%.
    Основной проблемой, с которой может столкнуться Агентство на этапе выпуска собственных облигаций, является риск неразмещения. Активность на российском фондовом рынке в настоящий момент крайне низка. Доверие инвесторов к финансовым инструментам подорвано вследствие обвала рынка государственных облигаций. Тем не менее Агентство надеется, что его долговые инструменты будут представлять интерес для инвесторов ввиду прозрачности схемы деятельности Агентства и надежности обеспечения займов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема, как правило, начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный сектор требует долгосрочных инвестиций, а последние отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.
В условиях экономической нестабильности и снижения активности фондового рынка недвижимость остается, пожалуй, единственным привлекательным направлением инвестирования,<.b> особенно в условиях дефицита жилого фонда в крупнейших российских городах. Ипотечное кредитование позволит мобилизовать имеющиеся валютные накопления населения в жилищное строительство и сопряженные с ним отрасли реальной экономики.