РЦБ: Роман Николаевич, компанией <Менеджмент-Центр> был создан первый в России паевой и, пожалуй, первый российский инвестиционный фонд, специализирующийся на инвестициях в недвижимость. Инвестициями в недвижимость занимаются, как правило, специализированные организации, так или иначе связанные с рынком недвижимости, финансовые структуры на этом рынке представлены достаточно слабо. Что побудило вас выйти на этот рынок?

    Р. Ш.Инвестиции в недвижимость требуют большей подготовки, они более трудоемкие, долгосрочные и дорогостоящие по сравнению с инвестициями, осуществляемыми на рынке ценных бумаг. Для инвестирования в недвижимость необходимо обладать не только глубокими знаниями рынка недвижимости, командой высококвалифицированных специалистов, но и иметь определенную категорию пайщиков (инвесторов), которых заинтересуют вложения в недвижимость.
    В отличие от фондового рынка, уровень доходности на рынке недвижимости не так высок, но гораздо более устойчив. При этом основной проблемой является проблема <длинных> денег, потому что любая сделка с недвижимостью (даже самая <короткая> операция по купле/продаже недвижимости) занимает не менее двух недель.
    Хотя мы уже давно присматривались к рынку недвижимости, реализовать такой проект стало возможным лишь в начале 2000 г., когда удалось найти общий язык с некоторыми инвесторами, имеющими <длинные> деньги. На сегодняшний день активы фонда превысили 200 млн руб., что пока еще очень скромно для вложений в недвижимость, но уже очень неплохо для полугода работы на новом направлении.
    Для нас серьезным препятствием является законодательное ограничение, не позволяющее вкладывать в недвижимость более 5% от суммы чистых активов паевых инвестиционных фондов, что не позволяет эффективно работать на рынке. Даже если в уставных документах и в названии фонда четко указано, что его основной специализацией является работа на рынке недвижимости, в эту сферу он все равно официально может направить лишь 1/20 СЧА. Остальная часть портфеля по-прежнему будет работать на фондовом рынке.
    Мы обращались в ФКЦБ России с просьбой увеличить норматив для фондов, специализирующихся на рынке недвижимости. Более того, мы считаем, что необходимо увеличить норматив доли недвижимости в портфеле всех интервальных фондов, так как это существенно снизило бы степень волатильности их портфелей.
    Кроме того, в законе № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> в момент его написания в 1996 г. паевые фонды не были представлены. Их то ли не учли, то ли попросту забыли, в результате соглас-
    но закону собственником может стать только физическое или юридическое лицо.
    Такие структуры, как паевые инвестиционные фонды и управляющие компании, в законе не предусмотрены. Фактически фонд может вложить деньги, но не может зарегистрировать на себя приобретенное недвижимое имущество. Поэтому приходится прибегать к различным схемам, позволяющим работать на рынке недвижимости, но не иметь недвижимость как таковую в структуре портфеля.
    Между тем факт владения недвижимостью был бы желателен для развития бизнеса. Уверен, что, если бы какой-то фонд купил даже небольшое здание на Тверской и повесил плакат, гласящий о том, что данное здание принадлежит пайщикам такого-то фонда и приносит им в среднем такой-то доход, - это был бы прорыв на рынке. Ведь одно дело - абстрактные бумаги, учитывающиеся в специализированном депозитарии, которые невозможно потрогать, другое дело - реальный объект, в состоянии которого можно удостовериться, <потрогать камни> и примерно представить его стоимость.
    Многие специалисты связывают надежды на улучшение ситуации с выходом готовящегося сейчас закона <Об инвестиционных фондах>.
    В частности, закон позволяет решить проблему регистрации и постановки на учет сделок с недвижимостью, осуществляемых паевыми инвестиционными фондами. Согласно
    законопроекту недвижимость будет регистрироваться на управляющую компанию с пометкой <доверительное управление>.
    Закон также явится отправной точкой для переработки всех нормативных актов по регистрации сделок с недвижимостью. К сожалению, по нашим оценкам, выход самого закона потребует еще некоторого времени. А потом потребуется как минимум полгода для того, чтобы привести другие нормативные акты в соответствие с законом и получить возможность официального выхода паевых фондов на рынок недвижимости.

РЦБ: Как Вы оцениваете привлекательность вложений в недвижимость на российском рынке?

    Р. Ш.Наблюдающийся сейчас в Москве строительно-инвестиционный бум является ярчайшим показателем интереса инвесторов к рынку недвижимости. Огромные корпорации строят все - от простейшего жилья до офисных центров мирового уровня, таких, например, как Olimpic Plaza.
    Появление высококачественных деловых центров, факт прихода иностранных инвесторов говорят об интересе к недвижимости в России, о возможности получать на российском рынке существенно большую доходность.
    Текущая конъюнктура рынка благоприятна: после кризиса цены упали на 30-40% в долларовом выражении и еще не успели вернуться на докризисный уровень. На наш взгляд, в ближайшей перспективе следует ожидать повышения цен.
    ПИФу недвижимость интересна не только как возможность получить очень высокую доходность, но и как некая стабилизирующая составляющая в портфеле, позволяющая прогнозировать доходность. Конечно, можно предложить инвесторам самим выходить на подъемах и покупать на падениях цен, однако гораздо важнее обеспечить профессиональное управление, позволяющее достичь поступательного роста стоимости пая независимо от колебаний рынков.
    Инвесторы должны быть спокойны, уверены в том, что стоимость пая будет хотя и не столь быстро, но стабильно и последовательно расти. При таком подходе рынок недвижимости очень важен как стабилизирующий элемент.
    В некоторой степени элемент стабильности и предсказуемости обеспечивают и долговые ценные бумаги, но их набор, к сожалению, очень ограничен, а репутация не безупречна.
    Рынок же недвижимости позволяет прогнозировать стабильный доход с минимальным риском.
    Чем большие объемы средств будут привлечены паевыми фондами, чем больше <длинных> денег будет в структуре портфелей, тем пристальнее они будут присматриваться к рынку недвижимости. Рано или поздно даже маленькие инвестиционные фонды, не имеющие сегодня возможности распылять средства на много секторов, придут на рынок недвижимости.
    На Западе годовая сумма арендных платежей в среднем составляет примерно 1/15-1/17 стоимости самого здания. Для достижения окупаемости необходимо от 15 до 20 лет. В России, в частности в Москве, существуют довольно привлекательные объекты со сроками окупаемости три-пять лет. По меркам фондового рынка - это довольно долго, но по меркам рынка недвижимости - это невероятно быстро. В зависимости от конъюнктуры рынка инвестор при грамотном размещении средств может рассчитывать на 30% годовых в валюте.

РЦБ: На какой уровень доходности ориентируется фонд? Или эта информация пока не разглашается?

    Р. Ш.В своих внутренних расчетах мы ориентируемся на 20-30% годовых в валюте. Создавая фонд, мы, скорее, стремились закрепиться на этом рынке, рассчитывая на долгосрочную привлекательность вложений в недвижимость, чем руководствовались желанием заработать деньги.
    Фонды создаются на длительный срок, даже сама регистрация фонда - процедура долгая и ответственная. Фонд не может успешно развиваться без длительной кредитной истории, а мы настроены серьезно работать на рынке недвижимости.

РЦБ: Какую долю недвижимости было бы оптимально держать в портфеле фонда?

    Р. Ш.По нашим оценкам, нормативное ограничение доли недвижимости в портфеле фондов могло бы быть поднято до 50-75% для фондов, специализирующихся на рынке недвижимости, и составлять 25% для интервальных ПИФов, имеющих так называемую <смешанную декларацию>.
    Конечно, существенный объем недвижимости в портфеле фонда на уровне 50-75% создает определенный риск ликвидности. Тем не менее при грамотном управлении ликвидностью этого вида риска фактически можно избежать.
    В силу специфики рынка продать недвижимость действительно тяжело: иногда покупателя ищут месяцами. Недвижимость была бы полезной в портфеле всех закрытых инвестиционных фондов. В случае с открытыми фондами наличие недвижимости в структуре портфеля существенно увеличит риск ликвидности.
    На сегодняшний день, если было бы снято верхнее ограничение по вложениям в недвижимость, наш фонд мог бы вложить в этот сектор около 50% СЧА. Есть желание увеличить объем инвестиций в 10 раз. Мы не настолько сильны по сравнению с западными фондами, чтобы имеющегося 5%-го лимита нам хватило на такие капиталоемкие операции, как вложения в недвижимость.

РЦБ: Почему выбрана именно фондовая форма инвестирования, а, например, не форма финансово-инвестиционной компании, занимающейся операциями с недвижимостью, чтобы повысить прозрачность и упростить сбор средств?

    Р. Ш.Ничего нам не мешает на имеющиеся в фонде деньги учредить какую-то финансово-инвестиционную компанию, инвестирующую в недвижимость, и владеть 100% ее акций. Выбор паевой формы осуществления инвестиций в основном продиктован льготным режимом налогообложения коллективных инвестиций. Если мы выбираем любую другую форму инвестирования, сумма прибыли резко снижается, более того, возникает двойное налогообложение - налоги на прибыль плюс налоги на дивиденды.
    Прелесть ПИФов состоит в том, что инвестор, вкладывая через инвестиционный фонд, не теряет на налогах, уплачивая точно такие же суммы налогов, как если бы он вкладывался лично.

РЦБ: С учетом распределения доходностей и рисков, какие секторы рынка недвижимости были бы для вас наиболее перспективными?

    Р. Ш.На сегодняшний день мы хотели бы иметь возможность осуществлять инвестиции во все секторы рынка недвижимости, начиная от строительства жилья и офисных зданий до купли/продажи жилых и нежилых помещений, управления недвижимостью.
    Если операции с готовым жильем на сегодняшний день более-менее прописаны в указе Президента РФ и в постановлении ФКЦБ, то отсутствие упоминаний об инвестициях в строящееся жилье, когда объекты недвижимости еще не созданы, препятствует выходу ПИФов на рынок строящегося жилья в Москве, который в сегодняшних условиях мы расцениваем как наиболее привлекательный. Однако многие фонды, преследуя свою основную задачу - увеличение стоимости активов фонда в интересах пайщиков, реально работают на этом рынке, даже несмотря на то, что для этого приходится использовать различные, порой довольно сложные схемы.
    Для паевого фонда сегодня были бы предпочтительными три сектора: строительство жилья, покупка коммерческой недвижимости, строительство крупных объектов в целях перепродажи - финансирование строительства деловых центров, подземных парковых стоянок. Сделки с единичными квартирами не столь интересны для паевых фондов в силу их розничного характера и больших юридических рисков, этот сектор больше принадлежит риэлторам.
    Еще одним очень перспективным направлением нашей работы является участие в программах переселения населения из районов Крайнего Севера и отдаленных уголков Сибири в Центральную Россию. На Севере увеличивается доля пенсионеров, что становится большой проблемой как для них самих, так и для городских администраций. Решить эту проблему можно при помощи создания накопительной системы финансирования жилищного строительства для этой категории лиц с участием в системе паевого фонда.
    С помощью компании, местной администрации человек путем сравнительно небольших ежемесячных платежей может накопить себе не только на приобретение жилья, но и выбрать регион для жительства, где ему будет обеспечено жилье отличного качества. Можно даже специально строить целые <микрогородки> для таких людей.
    Одним из условий программы является предоставление определенной помощи со стороны компании-работодателя на цели переселения. Заботясь о стимулировании притока молодых кадров, компании должны помогать работникам, честно отработавшим обусловленное время, сменить место жительства, а освободившееся жилье предоставить новым сотрудникам.
    По нашим оценкам, объем этого рынка лишь для нескольких крупных нефтяных компаний оценивается в миллиарды долларов. Однако для решения этой проблемы пока еще не созрели как
    законодательные, так и психологические условия. Выходить на этот рынок надо очень осторожно, не допустив каких-либо сбоев, проблем с местными администрациями и компаниями-работодателями, потому что это может еще в зародыше уничтожить саму идею.

РЦБ: Каковы условия и механизмы взаимоотношений с инвесторами фонда?

    Р. Ш.Большую часть наших клиентов составляют юридические лица - как правило, крупные корпорации, напрямую связанные с рынком недвижимости или так или иначе связанные с ним, - строительные компании, проектировщики, риэлторы. В этом случае привлеченные в паевой фонд деньги фактически могут работать на объектах тех же организаций.
    Например, строительная компания может приобретать паи, которые будут направляться на финансирование осуществляемого ею строительства. За счет применения подобного механизма выгоду получают обе стороны. Строительная компания получает внесенные ей деньги, а также дополнительное финансирование от третьих лиц. Воспользовавшись льготным режимом налогообложения ПИФов, инвесторы могут повысить эффективность вложений в недвижимость.
    Основной круг инвесторов составляют крупные корпоративные клиенты, что позволяет легче прогнозировать объемы выкупа и покупки паев. Тем не менее мы считаем, что можно организовать работу на рынке недвижимости, установив периоды открытия фонда один раз в шесть месяцев.
    Инвесторы специализированного фонда должны понимать специфику вложений в недвижимость, учитывать длительные сроки инвестиций, поэтому представлялось бы разумным, что такие фонды будут открываться не 3-4 раза в год, как обычные интервальные фонды. Но у всякого ограничения есть своя негативная сторона: ограничив покупку/продажу паев, установив ежегодное открытие фонда сроком в один год, фонд лишится существенной части притока новых средств.
    Единственным серьезным ограничением в фонде <Недвижимость> является минимальный размер пая - 150 тыс. руб. Лимит установлен не столько для отсечения мелких инвесторов, сколько для того, чтобы дать понять инвесторам долгосрочный характер вложений фонда. Инвесторы не должны вкладываться в такой фонд лишь с целью сиюминутного получения доходов.
    Такой подход может ра-зочаровать инвестора и вызвать проблемы у фонда, поэтому мы работаем с каждым пайщиком (вплоть до физических лиц), подробно объясняя серьезность предпринятых шагов.

РЦБ: Сейчас активно обсуждается тема организации рефинансирования ипотеки и возможности выпуска ипотечных ценных бумаг. Считаете ли вы привлекательным осуществление инвестиций в подобные инструменты?

    Р. Ш.Мы бы хотели видеть закладные в своих портфелях, особенно при участии в совместных программах с крупными банками, фондами либо агентствами. Привлекательно участие ПИФа как крупного аккумулятора денежных средств для выкупа больших объемов закладных
    у крупных, проверенных банков или агентств. Поиск же на рынке единичных или мелких пакетов закладных требует гораздо больших затрат, хотя бы потому, что необходи-мо проверять платежеспособность клиента и надежность самого финансового документа.
    Со временем, надеемся, паевым фондам найдется место и на рынке ипотечного кредитования. С оживлением этого рынка ПИФы могли бы покупать облигации или другие ценные бумаги ипотечных агентств, организовывать другие схемы работы с ипотечными агентствами.
    К сожалению, пока люди вынуждены платить очень высокие проценты по ипотечным кредитам. Проблема ипотеки не столько в том, что у большой части населения нет официальных доходов, что затрудняет банковское кредитование, сколько в том, что люди не желают брать высокие проценты - 10-15% годовых в валюте на длительные сроки.

РЦБ: Сейчас крупные строительные фирмы всерьез думают о возможности выпуска при благоприятной рыночной ситуации собственных ценных бумаг, о выходе на рынок. Насколько привлекательными, на Ваш взгляд, были бы вложения в ценные бумаги подобных компаний?

    Р. Ш.Если это будут ценные бумаги, обеспечивающие конкурентную доходность при умеренном риске, они будут востребованы на рынке. Обеспеченные недвижимостью ценные бумаги крупных строительных организаций, имеющих стабильный бизнес и длительную историю, таких, как, например, <Квартал 32-33>, ДСК-1, <Дон-строй> и других, были бы интересны для нас.
    В классическом случае, покупая ценные бумаги самого эмитента, вы теряете связь между недвижимостью и этой бумагой, т.е. ответственность по этим ценным бумагам несет обычное юридическое лицо, работающее на рынке недвижимости. Точно так же это юридическое лицо может работать на рынке нефти или торговли продуктами питания, но, если бы, например, застройщики предложили на рынок бумагу, позволяющую увязать осуществляемые инвестиции с принадлежащими им объектами недвижимости, например, в форме жилищных сертификатов, привлекательность таких бумаг была бы существенно выше.
    У застройщиков достаточно стабильный бизнес, но и они не застрахованы от неудач. Поэтому на первых этапах, когда крупный застройщик желает получить инвестиции, он должен не только предложить свое имя и бизнес к продаже, но и свою недвижимость.

РЦБ: Рынок недвижимости активно развивается в Москве, а насколько привлекательны инвестиционные проекты в сфере недвижимости в других регионах России?

    Р. Ш.До недавнего времени лидером по доходности был московский рынок, что и обусловило наивысший уровень концентрации капитала и осуществления инвестиций в недвижимость именно в Москве. Тем не менее регионы постепенно ликвидируют свое отставание, и со временем ситуация будет меняться.
    В последнее время малое число застройщиков и стабильный спрос предопределили высокий уровень инвестиционной привлекательности Московской области. Существуют интересные предложения и из других городов, например из Красноярска.
    Тем не менее специфика инвестиций в недвижимость и тут накладывает определенные ограничения.
    Для успешной деятельности надо обладать глубокими практическими знаниями рынка недвижимости в каждом конкретном городе. Можно успешно инвестировать в Красноярске и получить полный провал в Екатеринбурге. Если принимается решение выйти, например, на рынок Екатеринбурга, то перед началом инвестиционной деятельности проводится длительное изучение рынка. ПИФы, может быть, и хотели бы выйти на региональные рынки недвижимости, но на сегодняшний день им не хватает ресурсов, чтобы охватить всю Россию.

РЦБ: На что вы возлагаете основные надежды в перспективе: законодательство, психологическую адаптацию населения, улучшение общеэкономической ситуации или же на что-нибудь еще?

    Р. Ш.На наш взгляд, законодательная проблема имеет чисто технический характер. Это не проблема развития рынка - это якорь, который его тянет вниз. Его достаточно просто обрубить, внеся коррективы в законодательство.
    Если же говорить о перспективах развития рынка инвестиций в недвижимость - его потенциал огромен.
    Любой человек всегда стремится увеличить свою жилплощадь, существует огромный отлаженный спрос на жилье, сформировавшийся еще в годы советской власти.
    Кроме того, существует очень серьезная проблема старения существующего жилого фонда. Сейчас много говорят о проектах реконструкции пятиэтажек, <хрущевок>. Через 10 лет подойдет очередь всех пятиэтажек, выработают свой ресурс и дома более поздних серий. Через 50 лет потребует обновления основная часть <крупнопанельного домостроения>.
    Прогресс не стоит на месте, совершенствуются теплоизоляционные, шумоизоляционные, экологические нормы. Кроме того, люди, живущие даже в большой квартире, в приемлемом по качеству жилье, при возможности не откажутся повысить классность своего жилья.
    Основная проблема заключается в формировании платежеспособного спроса. Огромный спрос пока еще не подкреплен соответствующими материальными ресурсами.
    Развитие этого рынка, имеющего колоссальный потенциал, напрямую будет зависеть от развития экономики и сохранения стабильности в обществе.