Один из основных вопросов, с которым сталкивается инвестор, приобретатель или арендатор недвижимости, - это вопрос прав продавца или арендодателя на имущество и совершение сделок с ним.
    В случае продажи или сдачи в аренду недвижимого имущества собственником имущества чаще всего представляется свидетельство на право собственности на землю или на здание. Представляемое свидетельство не является, однако, правоустанавливающим документом и не может гарантировать инвестора от возникновения проблем, сопряженных с приобретаемым объектом или правами на него.
    Часть недвижимого имущества, предлагаемого в настоящее время на рынке, получено собственниками в процессе его приватизации. В связи с продажей или арендой такого имущества возможны проблемы, связанные с нарушением условий и положений Программы приватизации и Закона о приватизации, а также других нормативных документов, действовавших на момент приватизации, что может повлечь за собой оспаривание ее результатов и, как следствие, последующих сделок с этой недвижимостью.
    Примером может служить приватизация колхозов, предлагающих в настоящее время земельные участки как в аренду, так и на продажу. Приватизация таких предприятий должна была проходить в установленном порядке, сопровождающемся принятием решения о приватизации, разделом земли на доли и взносом этих долей работниками в уставный капитал вновь созданного предприятия. Однако часто этот последний, формальный этап передачи доли в уставный капитал не выполнялся, что теперь позволяет оспорить результаты приватизации любому лицу, заинтересованному в препятствии такому инвестированию.
    Порой возникающие разногласия в отношении принадлежности имущества к федеральному или муниципальному также создают потенциальную возможность оспаривания результатов приватизации.
    Данная проблема усугубляется неблагополучным финансовым состоянием многих предприятий, предлагающих недвижимость на рынке и стоящих на пороге процедуры банкротства. Действующее законодательство предусматривает, что в случае введения конкурсного управления или производства внешний управляющий при определенных обстоятельствах может отказаться от исполнения договоров, заключенных еще до введения такого производства. В случае такого отказа инвестор оказывается в очереди прочих кредиторов и вынужден оспаривать отказ управляющего от исполнения договора.
    В отношении вновь создаваемого имущества также могут возникать проблемы. Часть его, предлагаемая на рынке, строится в соответствии с инвестиционными договорами, предусматривающими раздел такого имущества после завершения его строительства. Инвестиционные договоры могут предусматривать запрет на отчуждение имущества или прав на него без согласия другой стороны и на порядок раздела имущества после его завершения. До сих пор встречаются предложения приобрести имущество или права на него до его раздела сторонами и без согласия другой стороны. К тому же нередки случаи предложения заложенного имущества без согласия залогодержателя, что влечет за собой недействительность такой сделки. Все это может привести к оспариванию такой сделки и ее расторжению.
    Обычной практикой при осуществлении инвестиционного проекта является создание отдельного предприятия под каждый конкретный проект. В случае отчуждения недвижимого имущества или прав на него во избежание налогообложения широко практикуется продажа объекта через продажу долей в предприятии-собственнике объекта. При реализации такой сделки следует иметь в виду, что, приобретая предприятие, инвестор также приобретает его права и обязанности, в частности долги и обязательства по кредитам. Вполне вероятно, что кредитный договор может ограничивать такую переуступку и предусматривать право кредитора потребовать досрочного возврата сумм по кредиту. В связи с этим рекомендуется проводить полную проверку такого предприятия, как аудиторскую, так и юридическую.

    В ситуации, когда инвестор приобретает имущество путем вхождения в состав учредителей действующего предприятия, помимо вопроса об обязательствах этого предприятия, важным является вопрос установления контроля над ним, что, как показывает практика, является весьма непростым делом. Часто инвесторы не пользуются всеми имеющимися в их распоряжении средствами для установления такого контроля и пытаются утвердиться лишь простой сменой директора, что, безусловно, неэффективно и часто ведет к возникновению конфликтных ситуаций.

    Одним из важнейших аспектов, стимулирующих развитие инвестиций, является вопрос обеспечения безопасности вложений. С принятием нового Закона об ипотеке от 17 июня 1997 г., казалось бы, вопрос обеспечения инвестиций получил серьезное развитие. Однако, к сожалению, неэффективность института ипотеки является сдерживающим фактором, тормозящим развитие инвестиций. Сложность заключается в процедуре наложения взыскания на заложенное имущество, которое можно произвести исключительно в судебном порядке, если только залогодатель не согласится на наложение такого взыскания и не подпишет с залогодателем нотариально заверенное соглашение.
    Обращение взыскания не подразумевает, однако, что залогодержатель становится собственником заложенного имущества, а лишь предполагает продажу имущества на публичных торгах или на аукционе. Залогодержатель же получает лишь право получить причитающуюся сумму по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости, полученной от продажи заложенного имущества, что значительно усложняет и затягивает процесс обращения взыскания на заложенное имущество.
    Следует также иметь в виду, что наложение взыскания на имущество, как, впрочем, и его продажа, не влечет прекращения существующих прав (например, пользования или аренды) в отношении данного имущества, что значительно понижает его продажную стоимость.

    Урегулированность земельных отношений имеет первостепенное значение для нормального развития инвестиционного процесса, и главными здесь представляются четкость и определенность. Две основные группы вопросов касаются регулирования земельных отношений: прав на землю и использования земельных участков.
    Отсутствие нового Земельного кодекса создает определенные проблемы в отношении регулирования прав на землю. Однако эти проблемы носят главным образом технический характер и связаны с недопониманием в регионах возможности и механизма купли/продажи или аренды земли. Так, еще год назад даже в Московской области вопрос возможности приобретения земли в собственность нерезидентом вызывал недоверие.
    Сам по себе вопрос о собственности на землю, хотя, безусловно, и важный, не является единственно определяющим при принятии решения об инвестировании. Примером являются Москва и С.-Петербург. В Москве, например, сложилась четкая процедура предоставления земельных участков в долгосрочную аренду, которая понятна и ясна инвесторам. Администрация Москвы систематически отказывалась продавать земельные участки и предоставляла их в долгосрочную аренду. Был также разработан механизм выкупа прав аренды и переуступки таких прав.
    В С.-Петербурге изначально можно было приобретать в собственность земельные участки, однако это не решило вопрос инвестиций в пользу города. Существующая и отработанная процедура предоставления земельных участков в долгосрочную аренду вполне удовлетворяет инвестора с точки зрения гарантии его прав на данном этапе. Однако решение земельного вопроса, принятие Земельного кодекса и ввод в действие гл. 17 Гражданского кодекса РФ, регулирующей право собственности и другие вещные права на землю, должны, безусловно, предоставить дополнительные гарантии инвесторам и способствовать развитию инвестиций в недвижимость.
    Другим определяющим моментом для инвестирования является вопрос целевого использования земельных участков. Подразделение земельного фонда на определенные категории и режим действия этих категорий не позволяют инвесторам свободно распоряжаться даже приобретенным в собственность земельным участком и требуют его перевода в категорию, соответствующую его целевому использованию.
    Следует, однако, иметь в виду, что существуют ограничения по переводу земель из одной категории в другую. Неопределенность процедур такого перевода и их архаичность затрудняют инвестиции в недвижимость. Как уже указывалось, в случае приобретения действующего предприятия у инвестора возникают проблемы как с руководством, так и с рабочими в связи с реструктуризацией производства. Поэтому многие крупные, в том числе иностранные инвесторы предпочитают создавать свое предприятие со 100%-ным иностранным капиталом и реализовывать проект промышленного строительства самостоятельно (с нуля), арендовав или купив земельный участок под такое строительство.
    В связи с тем что такой проект обычно реализуется за пределами города на землях сельскохозяйственного назначения, в случае покупки или аренды инвестором земельного участка под строительство требуется его перевод из сельскохозяйственных земель в земли другого назначения. При таком переводе сельскохозяйственных земель, например, в промышленные, инвестору предстоит компенсировать предприятию, предоставляющему такие земли, потери сельскохозяйственного производства, а администрации - возместить затраты по восстановлению сельскохозяйственных земель. Процедуру и расценки такой компенсации, однако, определить крайне сложно. К этому следует добавить проблемы, связанные с проведением экологической экспертизы такого проекта, также с трудом поддающиеся интерпретации в соответствии с новыми отношениями собственности и появлением частных предприятий, не имеющих федерального, регионального или какого-либо иного статуса.
    Говоря о проблемах землепользования, с которыми сталкивается инвестор, нельзя не упомянуть сложности, возникающие в связи с нечеткостью ведения кадастрового учета земли. Несмотря на ряд решений государственных органов в этом направлении, многие границы между участками остаются до сих пор неопределенными, что не позволяет точно установить границы поселений, лесов или сельскохозяйственных угодий. В связи со сложившейся ситуацией нередки случаи предоставления земельных участков местными администрациями из состава лесов или земель, уже имеющих пользователя. При этом функции контроля, возложенные на государственные органы и, в частности, на земельный комитет, не выполняются, что приводит к регулярному оспариванию таких сделок и неминуемо влечет потери для инвестора.
    Помимо вопроса разрешенного использования земельного участка инвестору следует также рекомендовать проверить существование возможных обременений до приобретения в отношении такого участка, что может создать серьезные проблемы при дальнейшем его использовании.

    При осуществлении сделок с недвижимостью следует всегда иметь в виду, что такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации и являются действительными именно с момента регистрации. В случае купли/продажи объекта недвижимости регистрации подлежит не сама сделка, а переход прав собственности на нее. Закон не устанавливает предельных сроков для такой регистрации. Однако ее скорейшее проведение может избавить инвестора от последующих проблем, связанных с перепродажей объекта инвестиций.

    Развитие рынка недвижимости носит циклический характер. Сегодняшнее состояние рынка позволяет предположить его дальнейшее развитие в ближайшие несколько лет. С начала перестройки законодательство, связанное с недвижимостью, динамично изменялось и развивалось. Процесс усовершенствования и изменений продолжается и в настоящее время. Так, с введением в действие Ч. I и II Налогового кодекса РФ были внесены изменения в процесс возмещения НДС при строительстве.
    Принятие нового Земельного кодекса неизбежно повлечет за собой принятие новых нормативных актов в связи с пользованием и распоряжением земельными участками. Многие действующие законы предстоит изменить и уточнить. Помимо этого, предстоит усовершенствовать многие сложившиеся процедуры, связанные со сделками с недвижимостью, и, в частности, процедуру регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее.
    Трудно говорить о перспективах будущих возможных изменений. Нестабильность экономической ситуации в стране создает для инвесторов реальные риски потерять свои вложения. В этой связи чрезвычайно важно осуществить правильное планирование и структурирование сделки, сопоставить свои обязательства перед кредиторами и долги, создать такое юридическое обеспечение своих сделок, которое позволило бы предотвратить возможные потери и переложить на чужие плечи проблемы, которые могут возникнуть.
    Яркий пример - августовский кризис 1998 г., не только затормозивший развитие новых проектов в области недвижимости, но и повлекший существенные потери для компаний по уже заключенным сделкам. Многие фирмы в Москве, арендовавшие офисные помещения из расчета быстрой и легкой сверхприбыли и не предусмотревшие приемлемые условия для расторжения договоров, оказались во власти арендодателей и были вынуждены продолжать платить высокие арендные ставки. В этой связи инвесторы должны уметь правильно соразмерять желаемые результаты и свои возможности.
    Предлагаемая статья охватывает лишь общий круг вопросов, который возникает в связи с инвестиционной деятельностью в недвижимость. Все они требуют серьезной проработки в каждом конкретном случае для грамотного структурирования сделки и минимизации рисков инвесторов.